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2020年惠州买房哪里最适合投资?升值潜力最大的尽然在这里

发布时间:2020-06-04 17:17 阅读量:31003 来源:楼盘购

    环深城市之惠州,未来有率先增值的可能

 

    作为环深城市之一的惠州,近些年,特别是深圳提出东进战略、国家制定粤港澳大湾区大城市群,深圳建立先行示范区后,开始成为了很多刚需置业群体和投资群体的眼中的香饽饽。

 

粤港澳大湾区城市群

 

    那么惠州怎么去买房呢?很多人都说惠州买房就买临深,没错,这个思路是正确的,但是,细分到临深区域,又该如何买房呢?如何根据自己的预想投资周期去买房呢?这里面大有门道。

 

    所有环中心城市买房的一条铁的定律就是以两地通勤时间为准,哪里能够实现两地之间最快通勤,哪里的居住体验度和投资收益就最高,惠州买房也一样。

 

深圳地铁14号线走向图

 

    而真正能够实现两地正常通勤的,不止是高速,也不止是高铁,而是地铁。对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

 

    惠州买房解读:

 

    惠州买房解读,带你了解哪里是机会,哪里是坑!

 

    惠州买房只能考虑这三个区域

 

    1、惠州投资,区域筛选的2条最核心标准

 

    (1)离深圳远近

 

    深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。

 

    惠州当前自身发展一般,所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区

 

    (2)有无地铁规划,尤其是与深圳有无地铁直连

 

    城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

 

    我们投资惠州,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,尤其是靠近与深圳直连的地铁。

 

    带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。

 

    2、惠州各区价值分析

 

    从图片可以看到,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来,我们就按这个顺序来逐个分析。

 

惠州区域图

 

    (1)惠阳区

 

    惠阳曾经很大,追溯到上世纪50年代,整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖,后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区,面积小了行政级别也低了。

 

    虽说是惠州的一个区,但是这个区比较特别,它的区中心离惠州市中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一,直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连,到深圳福田通勤距离也就50多公里。

 

    惠州7个县区中,惠阳的经济并不显眼,去年GDP622亿元,产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域,为什么?因为这里是典型的深圳人的睡城。

 

    要做睡城,首先你的交通必须要方便,而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速,惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过;其次高铁惠州南站,到深圳北站只需26分钟,不会比在深圳坐地铁上班慢;

 

    最重要的是地铁,惠州当前没有通地铁,但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳,虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批,但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要,50多分钟就能到福田中心。

 

    惠阳最有价值的板块有两个,白云新城板块和南站新城板块。

 

    白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山,另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站,它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说,即使14号线地铁不延伸到惠阳,它也能享受得到深圳段的地铁。

 

白云新城规划图

 

    南站新城板块,指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些,但是14号地铁线在这里也有站点,也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点,价值不言而喻。

 

    所以,作为离深圳最近,同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳,是投资惠州最值得关注的区域。而其中,区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

 

    (2)大亚湾

 

    大亚湾实际上就在惠阳的南面,和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上,大家差不多,大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是,大亚湾靠海,拥有滨海度假资源,所以也会有滨海度假项目。

 

大亚湾行政区域图

 

    从经济总量来看,去年大亚湾GDP突破700亿元,但是整个大亚湾的人口也只有20万,实际上就是4%的人口,却创造了全市15%的GDP,从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。

 

    在产业方面,大亚湾有个特殊的产业,石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业,这里有国内最大的中外合资项目:中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目,总投资1678亿元,相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下,惠州港也成为了广东重要的物流港口,与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。

 

    交通方面,大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时,深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾,在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心,但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方,龙岗大运中心和坪山中心。同时,在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线,无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

 

    大亚湾买房大致可以划分为3个板块:西区、中心区和滨海区。

 

    西区是最靠近深圳的板块,而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地,万达广场也在这个片区而且已经开业,不管在地段上还是在整体配套上,都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路之隔,房价最高都已经去到2万/㎡,可以说是惠州最贵的项目。当然,因为严格限价的原因,整个板块的均价大概在1.35万/㎡左右。

 

大亚湾万达广场

 

    中心区位于大亚湾中部,离深圳相对已经不是那么近了,而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。中心区是大亚湾行政中心所在地,汇集了大亚湾开发区管委会、海关、检察院、市场监督管理局、地税局、房管局等政府机关。同时休闲配置还有红树林公园、惠民广场、大亚湾文体中心、虎头山公园等重量级的生活休闲配套,还配置三甲级惠亚医院(可刷深圳社保)。

 

    最后一个大亚湾滨海板块,这里是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁,绵延5公里。当然,石化区一定是会有污染的,项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房,一定不要太靠近石化区。同时,该板块属于旅居度假板块,对项目的素质标准要求要更高,所以一定要选对项目!

 

    大亚湾三个板块,最有投资价值的就是大亚湾西区板块。

 

    (3)惠东县

 

    相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。

    惠东2019年的全年GDP有626亿元,主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业,GDP的一半都是来自制鞋业。

 

    如果要投资惠东,完全不用看市区,唯一可以考虑的就只有它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

 

    所以惠东的核心卖点也只有旅居度假,这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

 

    北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线,这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的,一个是在物理路程上相对近,一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说,交通上要比另外两个湾区更方便。

 

    巽寮湾,这里是当前整个惠州旅游热点,一到周末全是游客,人群会比较杂乱,整个度假环境不是那么幽静。更重要的是,通往巽寮湾一般都要经过滨海跨海大桥,但是这座桥周末经常堵车,在交通上肯定就比不上北部湾区了。

 

惠东海景房

 

    双月湾,真正靠外海的湾区,海景很开阔,从景观来说是三大湾区中最好的。但是这里不仅要经过塞车的跨海大桥,而经过大桥之后还要走一大段并不是那么好走的国道。与深圳罗湖区的开车距离都要130公里,2个半小时,交通上是个硬伤。

 

    关于惠东三大湾区,大家都靠海,虽然双月湾的海景资源要比另外两个湾区更胜一筹,但是因为交通上的硬伤拖了价值的后腿。

 

    所以最终结合交通和海景相互平衡,得出的投资价值排序是:北部湾区>巽寮湾>双月湾,买惠东一定是首选北部湾区。

 

    (4)仲恺高新区

 

    仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区西部,惠阳区北部。离深圳中心区80多公里,轨道交通上有城轨仲恺站,但这条轨道是惠莞轻轨,通向东莞而没有连接深圳,所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱,已经不能算是临深片区。

 

仲恺区域图

 

    作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场。

 

    总的来说,对于房产投资而言,虽然仲恺有一定的产业优势,但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远。

 

    (5)惠城区

    

      惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞,但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站,暂时还在施工,预计2021年才能开通。

 

    作为惠州核心区,惠城区的GDP自然排在第一位,数额为800多亿元,但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外,其余都在600亿GDP以上,大家之间的差距并不会非常大。

 

    当然,作为老城区,惠城区的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的,但是对于在惠州进行房产投资,最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳,而不管你是不是主城区。所以,惠城区绝对不是首选,只能作为一个补充考虑。

 

惠城西湖

 

    惠城买房,大致可分为四个板块:金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。

 

    金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区,是未来整个惠州的居住中心,价格也是惠州最贵的,最贵有突破2万/㎡,而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

 

    江北片区是属于惠州城区CBD片区,当前惠州的企业总部聚集地,城市地标也在这边,地段价值最高。

 

    西湖片区和水口片区属于老城区,城市面貌相对比较破旧

    投资价值排序是江北片区>金山湖>水口片区>西湖片区。

 

    关于惠州的分析就到处结束了,更多关于买房置业的问题欢迎咨询小编。

 

    买房投资是机会与危机并存,但是如果你不想让手中的纸币再变成一个价值符号,只有让它流动起来,它才能跟上时代的步伐,买房考验的并不是一个人的眼光,它考验的是你的决心。

 

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